1 - CONTACT
Malgré l'essor d'Internet, les agences immobilières restent l'une des sources préférées des Français qui souhaitent acheter, vendre ou louer un logement. Faire appel à un professionnel rassure et donne l'impression que l'on évitera les problèmes qui apparaissent parfois lors d'une transaction de particulier à particulier.
2 - ESTIMATION
Faire estimer son appartement ou sa maison par un professionnel est l'unique solution pour déterminer précisément la valeur de son logement. Quelles que soit vos intentions, l'expertise d'un agent immobilier vous permettra de vous situer sur le marché, en définissant un prix cohérent avec les prestations de votre habitation. Tout cela pour donner le maximum de chance à votre bien de se vendre rapidement et au bon prix.
3 - MANDAT
Le mandat de vente est un contrat bilatéral signé entre un propriétaire et un agent immobilier. Première étape de la transaction, c'est le passage obligatoire pour qu'un professionnel puisse mettre un logement sur le marché et trouver des acquéreurs au nom du propriétaire.
C'est aussi un document très important : plusieurs détails essentiels de la vente y sont consignés, comme le prix demandé, la commission d'agence et le type du mandat, simple ou exclusif.
4 – VISITES
Les visites sont orchestrées par l’assistante de l’agence en fonction de vos disponibilités (si vous habitez encore le bien) et celles du conseiller qui est en charge de votre dossier. En fonction de la taille de votre appartement ou de votre maison, le temps de visite peut osciller entre 30min à 1H00. N’ayez pas peur des acquéreurs qui posent beaucoup de questions, au contraire, c’est souvent ceux qui se positionnent avec une offre puisqu’ils seront, de ce fait, sûrs de leur choix.
5 – OFFRE
Pour le candidat acquéreur, l'offre d'achat est un moyen de réserver un bien à des conditions qu'il fixe lui-même. Il s'engage à acheter le bien en cas d'acceptation du vendeur. L'acquéreur doit avoir la capacité juridique : Aptitude d'une personne (physique ou morale) à avoir des droits et des obligations et à les exercer elle-même (exemples : droit de conclure un contrat, droit d'agir en justice) de signer un contrat, car l'offre d'achat est destinée à aboutir à la signature d'un acte de vente.
L'offre doit être écrite et contenir les éléments suivants :
Désignation du bien
Date de l'offre
Prix fixé par l'acquéreur
Durée de validité de l'offre de 1 ou 2 semaine(s)
6 – COMPROMIS
Dans le compromis de vente (ou "promesse synallagmatique de vente"), vendeur et acheteur s'engagent l'un comme l'autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Juridiquement, le compromis vaut donc vente. Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, (hors?le délai légal de rétractation?de 10 jours ou la non-réalisation d’une condition suspensive , telle la non-obtention de son crédit par l’acquéreur voir infra).
La signature du compromis s'accompagne, régulièrement, du versement par l'acquéreur d'une somme d'environ entre 5 % et 10 % du prix de vente. Appelée dépôt de garantie , elle s'imputera sur le prix lors de la signature de l'acte notarié.
Contrairement à la promesse de vente, le compromis n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux. Cette absence de frais peut apparaître comme un atout. Toutefois, en cas de litige quant à la réalisation des conditions suspensives, les parties demeureront liées par le compromis de vente, sauf accord amiable ou décision de justice, alors que dans l’hypothèse d’une promesse unilatérale de vente, les parties reprennent leur liberté si l’option n’est pas levée par l’acquéreur.
7 – LOI SRU
La loi SRU a créé de nouvelles règles d’urbanisme qui doivent être prises en compte dans le cadre de la rédaction des PLU (Plan Local d’Urbanisme) depuis l’année 2000. Sont concernées les communes suivantes :
Les communes situées en région parisienne et dont la population est supérieure à 1 500 habitants ;
Les communes faisant partie d’agglomérations de plus de 50 000 habitants et accueillant elles-mêmes plus de 3 500 habitants.
Cette nouvelle loi est venue en remplacement de la LOV (Loi d’Orientation de la Ville) et impose des contraintes plus strictes qu’auparavant. Ainsi, les communes soumises à la loi SRU doivent proposer un minimum de 20 % de logements sociaux dans leur parc immobilier. Des pénalités financières conséquentes sont prévues afin de dissuader et de sanctionner les éventuels manquements. De plus, les communes refusant de s’y soumettre peuvent être écartées de la décision. Ainsi, l’Etat français se réserve le droit de délivrer lui-même un permis de construire « Etat » nécessaire à la construction des logements sociaux et de neutraliser le droit de préemption.
8 – ATTESTATION BANCAIRE
En application de la clause 8-2-3 de la promesse de vente signée le 15 juill. 2011, l'acquéreur s'engage à justifier du dépôt de son dossier de demande de prêt par la fourniture d'une attestation de l'établissement bancaire contenant les caractéristiques du prêt, dans les 15 jours de ce dépôt.
9 – OFFRE DE PRËT
L’offre de prêt est le document que vous envoie la banque quand elle vous propose un crédit. Ainsi, elle reprend l'ensemble des obligations des deux parties, soit l'emprunteur et le prêteur. Vous pouvez faire une demande de crédit auprès de plusieurs établissements mais vous ne pourrez en choisir qu’une seule. C’est idéal afin d’évaluer quelle est l’offre de prêt la plus avantageuse pour vous.
10 – ACTE AUTHENTIQUE
L'acte authentique est l'acte reçu par un officier public compétent pour instrumenter dans le lieu où il a été rédigé. Il se différencie de l'acte sous seing privé signé seulement par les parties, et régularisé en tout lieu.
Les parties à l’acte (ou leurs représentants) et le notaire sont présents.
Le notaire peut ainsi vérifier l'identité, la capacité et les pouvoirs des intéressés. Il est en mesure d'éclairer les parties sur la portée de leurs engagements, les conséquences de l'acte, et de leur donner toutes explications utiles. Il veille au bon équilibre du contrat et s'assure du consentement éclairé, réel et juridiquement valable des parties.
Le notaire signe l'acte. L’acte pourra ne pas porter la signature des parties lorsque celles-ci ne savent pas ou ne peuvent pas signer. En sa qualité d'officier public, il confère, par sa signature, l'authenticité à l'acte qu'il reçoit et s'engage sur l’identité des parties, son contenu (les formalités relatées et la volonté déclarée des parties) et sa date.
